Revista A Mira

Resumo: O Provimento nº 07/2005 da Corregedoria Geral da Justiça (CGJ) instituiu o Projeto Gleba Legal, com o intuito de regularizar parcelas de imóveis rurais registradas em condomínio, porém em situação consolidada e localizada e com posse mínima de cinco anos pelo proprietário. No condomínio “pro diviso” a fração de cada condômino encontra-se perfeitamente determinada no local, aramada e utilizada exclusivamente pelo condômino. A fim de regularizar um imóvel rural, um dos procedimentos a ser seguido é a localização da parcela e, conseqüentemente, a anuência dos confrontantes. A instrumentalização do ato é efetuada mediante escritura pública declaratória. Somente poderá ser objeto de escritura declaratória de localização o imóvel com área igual ou superior à fração mínima de parcelamento, tamanho esse que o imóvel remanescente também deverá obedecer. A descrição do imóvel deverá ser em conformidade com a Lei dos Registros Públicos devendo ser respeitados os limites naturais e as trocas de confrontantes. Quando tratar-se de localização de parcela com retificação de área será exigido mapa, memorial e ART. Se não houver retificação de área a necessidade de apresentar documentos esclarecedores ficará a critério do Notário. Na prática todos pedem conforme está demonstrado neste artigo. Verifica-se que este instrumento apresenta uma finalidade social no que diz respeito à inclusão dos proprietários rurais no sistema estatal de financiamentos agrícolas, pois atualmente tem ocorrido a recusa de aceitação de imóveis rurais registrados em condomínio como garantia, embora de fato essas propriedades apresentem divisas certas e determinadas. Também, percebe-se que o Projeto Gleba Legal veio a auxiliar no georreferenciamento de imóveis rurais junto ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), pois se a matrícula estiver em condomínio dever-se-á medir as frações dos outros condôminos. Este artigo possui o objetivo de divulgar e auxiliar os autores de trabalhos de extinção de condomínio, descrevendo de forma sucinta os procedimentos para usar este importante instrumento.

Palavras chave: extinção de condomínio, projeto gleba legal, localização de parcela.


1 - Introdução

O Projeto Gleba Legal é um provimento editado pelo Desembargador Aristides Pedroso de Albuquerque Neto, Corregedor Geral da Justiça do Rio Grande do Sul, que permite a regularização de parcelas de imóveis rurais registradas em condomínio, porém em situação consolidada e localizada (pró diviso).

O provimento tem como objetivo beneficiar os produtores rurais brasileiros, principalmente os pequenos, na obtenção de crédito rural, pois os bancos têm se negado a receber como garantia imóveis rurais registrados em condomínio.

Indiretamente, constata-se que este provimento tem contribuído nos processos de certificação junto ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), possibilitando a individualização das matrículas do imóvel a ser georreferenciado.

2 - Revisão bibliográfica

O Projeto Gleba Legal concretiza-se mediante um provimento, instrumento jurídico-administrativo com caráter de instrução, a permitir a regularização de parcelas de imóveis rurais registradas em condomínio, com posse mínima de cinco anos pelo proprietário, porém em situação de fato pró diviso, abrangendo quaisquer glebas rurais, mesmo aquelas em que é impossível definir a área maior e seus respectivos condôminos, sempre respeitada à fração mínima de parcelamento (FMP) definida pelo INCRA (Projeto Gleba Legal, 2005, p.09).

O Provimento nº 7?2005-Corregedoria Geral da Justiça (CGJ) instituiu o Projeto Gleba Legal, sendo este aplicável em situações onde os imóveis rurais registrados em condomínio são, na verdade, partes determinadas e localizadas, utilizadas desta maneira e cujos limites do imóvel são respeitados pelos condôminos.

Para a regularização do imóvel rural, de acordo com os Arts. 2º e 3º, do Provimento nº 7?2005-CGJ, é necessário a localização de parcela, e para tanto é exigida a anuência dos confrontantes da parcela a ser extremada. O tempo mínimo de posse do proprietário sobre a parcela a extremar é de cinco (05) anos, sendo permitida a soma do tempo de posse dos proprietários anteriores. Para a comprovação deste prazo é suficiente a declaração do proprietário, corroborada pelos confrontantes.

A instrumentalização do ato será efetuada mediante escritura pública declaratória, com a anuência indispensável e obrigatória de todos os confrontantes da gleba a ser localizada, sejam ou não condôminos na área maior (Projeto Gleba Legal, 2005, p.10).

Na impossibilidade de obtenção da anuência de qualquer confrontante no ato notarial, será ele notificado, no endereço fornecido pelo requerente ou no próprio imóvel contíguo, através do Ofício do Registro de Títulos e Documentos, para manifestar-se no prazo determinado de quinze (15) dias (Provimento Nº 7?2005-CGJ, art. 4º, §2º). Caso não encontrado ou dado como em lugar incerto ou desconhecido, a notificação far-se-á por edital, publicado em jornal local. Após este prazo, a anuência será considerada presumida (Provimento nº 7?2005-CGJ, Art. 4º, §3º e 4º).

Mezzari (2010a) comenta que a melhor forma de determinar os confrontantes anuentes é através da Lei Federal 10.931/2004, art. 213, §10 que define como confrontantes “não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas também seus eventuais ocupantes” sejam eles promitentes compradores, possuidores ou usufrutuários. Tratando-se de casal, será suficiente a anuência de qualquer um deles na escritura.

Nos casos de simples localização de parcela, onde é desnecessária a retificação de área, será suficiente a apresentação do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) e a comprovação do Imposto Territorial Rural (ITR), cuja transcrição constará na escritura. Nestas hipóteses dispensa-se a apresentação de planta e memorial (Provimento nº 7?2005-CGJ, art. 5º).
Quando houver a necessidade de retificação da descrição do imóvel, entendo-se como tal aquela que altere ou inclua dados necessários não constantes na descrição original, como medidas de perímetro e segmentos, ângulos e outros, serão aplicadas as normas relativas à retificação de registro imobiliário constantes nos artigos 212 e seguintes da Lei 6.015/73 (Provimento nº 7?2005-CGJ, art. 5º, §1º).

Em situações onde é requerida a localização cumulada com retificação de descrição da parcela, o §2º do art. 5º expõe os documentos que serão exigidos por ocasião da escritura pública declaratória, como sendo: l - planta do imóvel; II - memorial descritivo incluindo a descrição das configurações da planta; III – anotação de responsabilidade técnica (ART) do responsável pelo projeto.

Firmada a escritura declaratória, a qual se aplica os emolumentos relativos às divisões e extinções de condomínio, será protocolada no Ofício do Registro Imobiliário da circunscrição do imóvel, quando o registrador verificará de sua regularidade em atenção aos princípios registrais e lavrará ato de registro, tal como procede com as escrituras de divisão, daí resultando a abertura de matrícula para a gleba localizada. Tratando-se de localização cumulada com retificação da área, o registrador praticará dois atos, o registro daquela e a averbação desta (Projeto Gleba Legal, 2005, p.10).

Conforme Lamana Paiva (2010), o Projeto contempla, ainda, situações específicas relacionadas com as cautelas do registrador sobre a parcela, objeto da localização, prevendo a conduta a ser seguida nos casos estabelecidos no art. 9º do Provimento nº 7?2005-CGJ:

“HIPOTECA: dispensa anuência do credor, mas o Registrador comunicará o ocorrido.
PENHORA COMUM: dispensa autorização judicial, mas o Registrador comunicará o Juízo competente.
PENHORA À FAVOR DO INSS: exige a anuência do credor.
ANTICRESE: exige a anuência do credor.
PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA: deverão comparecer juntos, o fiduciante e o fiduciário.
USUFRUTO: deverão comparecer juntos o nu-proprietário e o usufrutuário.
INDISPONIBILIDADE POR ORDEM JUDICIAL: não será possível a localização.
ARROLAMENTO FISCAL: é possível a localização, mas o Registrador comunicará o ocorrido.
OUTROS ÔNUS, CLÁUSULAS E GRAVAMES: aplicável a regra qualificatória inerente às escrituras públicas de divisão.”

A necessidade ou não de prévio georreferenciamento da parcela a ser localizada será determinada de acordo com as normas da legislação federal (Provimento nº 7?2005-CGJ, art. 10º).

3 - Desenvolvimento e demonstração de resultados

Para aplicação do disposto no Provimento nº 07/2005-CGJ, é preciso um exame da situação em que se encontra o imóvel em termos documentais e também fisicamente. Através de um exemplo de extinção de condomínio de imóvel rural, seguem adiante as etapas necessárias para a utilização do Provimento, para no final obter a regularização do imóvel.

3.1 - Estudo da cadeia dominial da(s) matrícula(s)

Verificar os registros de domínio em uma matrícula é uma etapa imprescindível, pois neste estudo estaremos verificando se a matrícula está em condomínio ou não.
Uma matrícula encontra-se em condomínio, quando houver registros de propriedade em nome de mais pessoas ou quando estiver descrito que as parcelas estão contidas dentro de uma área maior.

3.2 - Croqui com descrição dos confrontantes

Geralmente os Notários (tabeliães) e registradores solicitam um croqui com a descrição dos confrontantes do imóvel, cujo documento seja esclarecedor a fim de instrumentalizar a localização de parcela, conforme modelo apresentado a seguir:
É importante salientar, que alguns Tabelionatos pedem na descrição dos limites os pontos cardeais, outros pedem ainda, os colaterais e subcolaterais.

3.3 Anuência dos confrontantes

O Projeto Gleba Legal exige o comparecimento dos confrontantes na escritura. Entretanto, existem situações onde a parcela a ser localizada confronta ou é cortada por uma via pública. Para estes casos, Mezzari (2010b) esclarece que não será necessária a anuência do Município, Estado ou União. Entretanto, nos casos em que o traçado da via pública tenha sido alterado, a retificação deverá contar com a anuência do órgão público.

Da mesma forma, se a parcela que está sendo localizada confrontar com rio, lago ou mar, não será necessária anuência da Marinha ou do Governo do Estado. No entanto, nos casos de sangas e arroios sem denominação, que mudam de lugar, será necessária a anuência do confrontante do outro lado (Mezzari, 2010b).

Além dos casos citados acima, a anuência do confrontante poderá ser efetuada por diligência. Neste caso, o tabelião vai à residência do lindeiro para obter a assinatura.

3.4 - Outras considerações

É possível numa mesma escritura localizar a parcela do imóvel, fazer a fusão com outra parcela e retificar a área desde que estas sejam contíguas.

Se uma parcela a ser localizada for menor que 500 ha, mas dentro de área maior, existem registradores que defendem que o georreferenciamento é desnecessário desde que esta possua CCIR e ITR próprios. Todavia, não há unanimidade neste entendimento, pois existem aqueles registradores que defendem que sendo o imóvel condominial, o que deve ser considerado para a verificação da necessidade ou não do “geo” é a área total no qual está inserida a parcela que se pretende localizar. Nesse sentido, se esta área total ultrapassar hoje 500 ha, o georreferenciamento da área total será necessário. (Colégio Registral do Rio Grande do Sul, 2010).

Desta forma, é importante realizar a consulta ao Registrador da Comarca onde está registrado o imóvel rural, a fim de obter o seu posicionamento perante a situação apresentada.

O Projeto Gleba Legal é um provimento do Poder Judiciário do Estado do Rio Grande do Sul, que não conflita com as leis federais, portanto tem de cumprir os prazos estabelecidos no Decreto Federal nº. 4.449/2002, alterado através da redação dada pelo Decreto Federal nº. 5.570/2005 sobre a realização do georreferenciamento, a seguir descritos:

• áreas iguais ou superiores a 5.000ha o prazo entrou em vigor em 21/02/2004;
• áreas entre 1.000 e 5.000 ha o prazo entrou em vigor em 21/11/2004;
• áreas entre 500 e 1.000 ha o prazo entrou em vigor em 21/11/2008;
• áreas inferiores a 500 ha o prazo vencerá em 21/11/2011;
• após 21/11/2011 todos os imóveis terão que ser georreferenciados.

4 - Conclusões

Diante do exposto pode-se concluir que este provimento é um excelente instrumento e possui uma finalidade social, pois tem o intuito de agilizar os processos de extinção de condomínio pró diviso, beneficiando os produtores.

Sem a(s) matrícula(s) autônoma(s), o produtor encontra dificuldades para conseguir crédito junto às instituições financeiras, pois na prática alguns bancos indeferem financiamentos quando a propriedade encontrar-se em condomínio.

Percebe-se que este provimento veio a auxiliar, indiretamente, na certificação da poligonal de um imóvel rural junto ao INCRA, pois é imprescindível que no encaminhamento do processo a(s) matrícula(s) seja(m) autônoma(s). Caso haja condomínio, e não puder ser feita a localização da parcela, será necessário georreferenciar as partes dos outros condôminos, mas na maioria dos casos estes não estão dispostos a participar e ajudar com os custos.

Ao considerar os prazos estabelecidos para o georreferenciamento de imóveis, percebe-se que após a data de 21 de novembro de 2011 todos os imóveis rurais devem ser georreferenciados. Após esta data, o Projeto Gleba Legal perderá a finalidade para a qual foi criado.

5 - Referências ibliográficas

BRASIL. Decreto nº 4.449, de 30 de outubro de 2002. Regulamenta a Lei nº 10.267, de 28 de agosto de 2001, que altera dispositivos das Leis nºs. 4.947, de 6 de abril de 1966; 5.868, de 12 de dezembro de 1972; 6.015, de 31 de dezembro de 1973; 6.739, de 5 de dezembro de 1979; e 9.393, de 19 de dezembro de 1996, e dá outras providências. Diário Oficial [da] República Federativa do Brasil, Brasília, DF, 31 out. 2002. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/2002/
d4449.htm> Acesso em: 03 out. 2010.

COLÉGIO REGISTRAL DO RIO GRANDE DO SUL. Perguntas e Respostas. Disponível em: <http://www.colegioregistralrs.org.br/associado_perguntaeresposta_pergunta.asp?codArea=5&pagina_atual=2&palavra_chave=gleba> ac. 22 novembro de 2010.

COLÉGIO REGISTRAL DO RIO GRANDE DO SUL. Perguntas e Respostas. Disponível em: <http://www.colegioregistralrs.org.br/associado_perguntaeresposta_pergunta.asp?codArea=5&pagina_atual=4&palavra_chave=gleba> ac. 21 novembro de 2010. 

CGJ. Corregedoria-Geral de Justiça do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul. Provimento nº 07/2005. Porto Alegre. Disponível em: <http://www1.tjrs.jus.br/site/legislacao/administrativa/> ac. 03 outubro de 2010.

MEZZARI, M. P. Comentários ao Projeto Gleba Legal. 2010a. Disponível em: <http://www.colegioregistralrs.org.br/anexos/mariomezzari_comentariosglebalegal.doc> ac. 10 novembro de 2010.

MEZZARI, M. P. O Novo Processo de Retificação do Registro Imobiliário: Retificação ou Usucapião? IN: Encontro Regional de Santa Cruz do Sul, 2010b. Colégio Registral do Rio Grande do Sul: Santa Cruz do Sul, maio 28-29, 2010.

PAIVA, J. P. L. Projeto “Gleba Legal”. Disponível em: <http://www.lamanapaiva.com.br/mostra_novidades.php?id_novidades=30&id_noticias_area=1> ac. 26 dezembro de 2010.

Projeto Gleba Legal. Estado do Rio Grande do Sul. Poder Judiciário. Corregedoria-Geral de Justiça.

Departamento de Artes Gráficas do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, 2005.

 * Luiz Antonio Kerber - lakerber@uol.com.br 

* Profa. Ms. Adriane Brill Thum - adrianebt@unisinos.br
UNISINOS – Especialização em Informações Espaciais Georreferenciadas